La Revolución de la Tokenización Inmobiliaria: Oportunidades y Desafíos en España

La tokenización inmobiliaria está comenzando a transformar la inversión en bienes raíces a nivel global, captando el interés de inversores que buscan diversificar sus carteras. Sin embargo, en España, esta innovadora herramienta financiera aún no se ha implementado de manera efectiva. Este artículo ofrece una visión general sobre la tokenización inmobiliaria, sus ventajas y riesgos, y explora alternativas de inversión.

¿Qué es la Tokenización?

La tokenización implica dividir la propiedad de un inmueble en fragmentos digitales llamados tokens. Cada token representa un derecho real sobre la propiedad, facilitando su compraventa en plataformas basadas en tecnologías de registro descentralizado (TDR), como Blockchain.

Transformación del Mercado Inmobiliario

La tokenización está revolucionando la inversión en activos inmobiliarios. Su principal ventaja es la flexibilidad, permitiendo a inversores con menos capital participar en operaciones inmobiliarias con una inversión inicial menor y mayor diversificación del riesgo. Esto mejora la rentabilidad y liquidez de la inversión, ya que los tokens pueden venderse o intercambiarse rápidamente en el mercado secundario con menores costes de transacción.

Además, la tokenización permite la creación de nuevos modelos de negocio y valoración de activos, ofreciendo servicios personalizados a propietarios, inversores y usuarios.

Riesgos y Desafíos

Como toda tecnología emergente, la tokenización presenta riesgos e incertidumbres que deben gestionarse adecuadamente:

Riesgos Legales: En España, los derechos tokenizados están sujetos a la misma normativa que los derechos tradicionales, incluyendo el Código Civil y la Ley Hipotecaria. La transmisión de un derecho real sobre un inmueble debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser efectiva frente a terceros. Además, si los tokens son libremente transmisibles, se consideran valores negociables y deben ser supervisados por una entidad responsable del registro e inscripción.

Riesgos Tecnológicos: La implementación y mantenimiento de la infraestructura necesaria para la tokenización es compleja y requiere protocolos de ciberseguridad robustos para proteger las plataformas.

Riesgos Financieros: La valoración inicial de cada token es compleja y depende del potencial de ingresos del proyecto, la tasa de ocupación esperada, el potencial de revalorización del inmueble y otros gastos relacionados. La fluctuación del valor de mercado de los tokens, influenciada por la oferta y la demanda, puede afectar el retorno de la inversión.

Desconocimiento del Mercado: La aceptación de la tokenización inmobiliaria es un desafío, ya que muchos inversores potenciales desconocen su funcionamiento, lo que puede crear barreras de entrada.

Alternativas a la Tokenización

Dado que la tokenización aún no se ha implementado plenamente en España, es importante considerar alternativas de inversión previstas en el ordenamiento jurídico:

Préstamos Participativos: Estos préstamos promueven la creación de proyectos inmobiliarios viables, con un interés fijo y otro variable vinculado al rendimiento económico de la operación.

Contratos de Cuentas en Participación: En este contrato, una parte aporta capital al negocio de otra, recibiendo un derecho de crédito sobre los beneficios potenciales del negocio. Es un contrato de colaboración económica sin formalidades específicas.

Emisión de Bonos o Deuda Regulada: Los bonos son instrumentos de deuda emitidos por empresas para financiarse, ofreciendo un rendimiento fijo a los compradores.

Conclusión

Actualmente, la tokenización de derechos reales inmobiliarios en España es inviable debido a los trámites notariales y registrales necesarios. Sin embargo, el ordenamiento jurídico ofrece alternativas interesantes donde la tokenización podría jugar un papel vital, como en los contratos de cuentas en participación y la emisión de bonos.

La transformación digital presenta desafíos legislativos que deben abordarse para flexibilizar la inversión en el mercado inmobiliario. Los próximos años serán cruciales para observar si esta tecnología emergente se implementa de manera efectiva en España.

Fuente: Lefebvre – Elderecho.com